Den folkelige accept af de gældende regler er vigtig, og i mange tilfælde er det også lovligt for kommunalbestyrelsen at undlade at benytte en juridisk ret, selvom man har den.
Det illustreres særligt af en sag om lokalplan 693 for Frederiksborgvej i Roskilde Kommune.
Frederiksborgvej, der forløber langs østsiden af Roskilde Fjord, er en af mange indfaldsveje til Roskilde By. Fra vejen er der mange steder ”kig” til Roskilde fjord og til Roskilde Domkirke, og bl.a. derfor iværksatte Roskilde Kommune i 2020 arbejde med henblik på udarbejdelse af en samlet lokalplan for området. Det mundede ud i, at man den 28. april 2021 vedtog lokalplan 693, der omhandler forholdene omkring Frederiksborgvej.
I lokalplanens § 9 er der følgende bestemmelser:
UBEBYGGEDE AREALER
UDSIGTER
9.1 Udvalgte fjordkig fra Frederiksborgvej, som vist i kortbilag 8, skal bevares. Det fri udsyn til fjorden, som illustreret i bilag 2, må ikke hindres af byggeri og anlæg samt massiv beplantning, hegning, porte eller lignende.
9.2 For sammenhængende fjordkig ved stikvej til Frederiksborgvej 113-119A, gælder at hækplantninger/levende hegn langs stikvejen skal holdes i en maksimal højde på 1,5 meter mod Frederiksborgvej og 1,8 meter på stikvejens vestlige side.
Ved bestemmelsen er der som eksempel fremhævet ejendommen Frederiksborgvej 103B
Der er i lokalplanen et foto af denne ejendom taget fra Frederiksborgvej ned mod fjorden, og i teksten under dette foto er det anført:
Der findes flere fine kig til fjorden fra Frederiksborgvej, her ved nr. 130B. Lokalplanen sikrer disse kig for eftertiden. Alle udpegede fjordkig kan ses i bilag 2
Bestemmelsen var begrundet således:
Lokalplanen har til formål at sikre at Frederiksborgvej fastholder og styrker sin profil som Roskildes smukkeste indfaldsvej ved at …..bevare udvalgte kig til Roskilde Fjord
Udsigten til fjorden findes især …., men også som kig mellem huse og plantninger langs hele Frederiksborgvej. Disse udsigter er til glæde for alle, der færdes på Frederiksborgvej og udpeges konkret for at bevare dem for eftertiden.
Nogle af de grundejere, som på den måde fik indskrænket deres råderet med henblik på, at de ”vejfarende” og i nogle tilfælde også de bagvedliggende ejendomme altid skal have udsigt til fjorden, klagede til Planklagenævnet. De mente bl.a. at der reelt var tale om ekspropriation. Det var nævnet ikke enig i, og lokalplanen blev godkendt.
Planlagenævnets begrundelse var i hovedsagen følgende:
Planklagenævnet finder ikke, at bestemmelserne i lokalplanen udgør en sådan særligt intens og konkret indskrænkning i klagernes rådighed over deres ejendomme, at klagerne som grundejere afskæres fra en økonomisk rimelig udnyttelse af ejendommene. Nævnet har lagt vægt på, at lokalplanlægning som udgangspunkt er erstatningsfri regulering, og
at kommunen i henhold til planlovens § 15, stk. 2, har haft hjemmel til at vedtage bestemmelserne.
En af de grundejere (A), der således havde tabt sagen, anlagde retssag mod Planklagenævnet.
Denne retssag blev afgjort ved Roskilde rets dom af 5. september 2023, hvor Nævnet blev frikendt.
A forklarede under retssagen bl.a. følgende:
Forevist foto, …., forklarede han, at fjordkigget fra …. var skabt i forbindelse med, at de havde bygget om på ejendommen, og at der langs den indre vej til … var fjernet store træer og efterfølgende plantet ny hæk og træer. Når træerne voksede op, ville det igen ændre på fjordkigget. … Hvis hegnet kun var 1,50 meter ud til , ville han have direkte indkig til sin ejendom. (Frederiksborgvej) var en indfaldsvej til Roskilde, og der var mange gående og cyklister, som stoppede op og nød udsigten og synet udover fjorden. Der var endda også nogle, der gik helt ind på hans private vej. Han havde blandt oplevet, at der var en dame, som stillede sig op ved ejendommen og kiggede direkte ind over haven. Han påtalte, at det var privat vej, hvortil hun svarede, at hun bare skulle kigge ud over vandet. Hun blev meget ophidset over hans henvendelse til hende.
A´s advokat fremførte bl.a. følgende argumenter
Hensynet til nabogener og fjordkig:
”….vil de nævnte indbliksgener forårsage et værdifald for sagsøgers ejendom ….Der er herved sket en overførsel af formuegode, idet nogle af de bagvedliggende ejendomme til sagsøger har fået garanteret fjordkig, med den værdistigning der følger heraf, mens sagsøger nu skal tåle væsentlige indbliksgener, hvilket vil medføre et tilsvarende værdifald for
sagsøgers ejendom. … Hensynet til naboerne er dermed uproportionelt og urimeligt til ugunst for sagsøger, som aldrig har haft mulighed/forudsætninger for at imødegå dette.
Planklagenævnets advokat svarede hertil bl.a.:
Det forhold, at ejendommen muligvis er faldet i værdi på grund af lokalplanbestemmelserne, kan ikke føre til et andet resultat. Det er snarere reglen end undtagelsen, at værdien af fast ejendom påvirkes af den planlægning, som ejendommen undergives. Der ses imidlertid ikke i retspraksis at være eksempler på, at en saglig anvendelse af adgangen til at lokalplanlægge efter planloven er blevet anset for at være et ekspropriativt indgreb – selv ikke, hvor en lokalplan medfører værditab for grundejere i området.
Rettens begrundelse og resultat
… Af planlovens § 15 stk. 2, nr. 10, fremgår nærmere, at der i lokalplanen kan optages bestemmelser om udformning, anvendelse og vedligeholdelse af ubebyggede arealer, herunder om terrænregulering, hegnsforhold, bevaring af beplantning og beplantningsforhold i øvrigt, herunder beplantningens tilladte højde.
….
A har forklaret, at disse bestemmelser (§9) medfører betydelige indbliksgener på hans ejendom med større værditab til følge, og har som følge heraf gjort gældende, at lokalplanbestemmelserne ikke kan anses som erstatningsfri regulering, men har karakter af ekspropriation. Bestemmelserne i lokalplanens §§ 9.1 og 9.2 varetager som anført ovenfor saglige planlægningsmæssige hensyn og er som udgangspunkt udtryk for almindelig erstatningsfri regulering af ejendomsrettens grænser. Der er under sagen ikke gennemført syn og skøn i forhold til vurderingen af indbliksgenerne eller værditabet. Retten finder det efter A forklaring heller ikke godtgjort, at der foreligger sådanne ganske særlige omstændigheder, at reguleringen af beplantningens tilladte højde, herunder kravet om dets transparens, får karakter af ekspropriation. (min fremhævning)
Min kommentar til sagen:
Indimellem får jeg henvendelse fra klienter, der i mange år har haft en god udsigt til f. eks mark, skov eller vand, men som nu står til at miste denne udsigt, fordi der pludselig skal bygges på nabogrunden.
Det er selvfølgelig fuldt forståeligt, at man i den situation bliver ked af det, men alligevel er jeg nødt til at fortælle klienterne, at udsigt hen over naboejendommen ikke i sig selv er en juridisk ret.
Hvis der ikke er nogen særlige aftaler, servitutter, eller lokalplaner for naboejendommen, og hvis naboens byggeri ellers ligger indenfor det lovlige, så er der ikke noget jeg kan gøre.
Det er jo egentlig også meget rimeligt, for ellers ville naboen jo være afskåret fra at udnytte sin fulde ejendomsret blot fordi nogen i en periode har haft glæde af udsigten hen over den ubebyggede grund. Det kan de fleste klienter også godt se, når det bliver forklaret.
Så meget desto mere kan det være frustrerende at opleve, hvordan det modsatte kan være tilfældet, når kommunen er involveret og vedtager en lokalplan som netop lokalplan 693 for Frederiksborgvej i Roskilde.
Jeg kender ikke sagens detaljer, men dommen er heller ikke juridisk overraskende (Der åbnes dog – i dommens præmisser – en mulighed for, at Retten kunne være kommet til et andet resultat hvis der havde været afholdt syn- og skøn således at det påstående store værditab kunne bevises, men sådan gik det ikke).
Ikke desto mindre var er tale om et meget nærgående indgreb, og jeg har fuld forståelse for, at den borger, der førte sagen, virkelig følte sig trådt på.
Det forhold, at man i et større sammenhængende område indfører begrænsninger for hvordan og hvor højt der må bygges, det er nok acceptabelt for de fleste, men at man udpeger nogle enkelte ejendomme, hvor der tilfældigvis på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse er ubevoksede og ubebyggede arealer og dermed udsigt til fjorden, og så bestemmer, at sådan skal det blive ved med at være, det er (i al fald efter min opfattelse) helt klart stødende for den almindelige retsfølelse.
Det er politikerne der – indenfor de afgrænsede juridiske muligheder – bestemmer hvad der må gøres og bygges i kommunen, men det, at man i en konkret sag har en juridisk ret, er jo ikke ensbetydende med, at man også skal udnytte den. Politikerne har faktisk en valgmulighed, herunder også muligheden for at tage hensyn til almindelig retsfølelse.
Odense 23-03-2024
Hans Haages
Adv. (H)
Kilder:
- Roskilde rets dom af 5. september 2023 i sag BS-19633/2022-ROS
- Lokalplan 693 se link:
- Lokalplan 693 for Frederiksborgvej_ENDELIG_.pdf (plandata.dk)
