Bic Mac ramt af Juridisk Vildskud
Mange kender sikkert den McDonald’s, der ligger højt på en bakke lige ved afkørsel 33 fra motorvej E 45 mellem Hobro og Støvring.
Derimod er det nok de færreste, der er klar over, at McDonald’s ejendommen, Industrivej 4, også rummer historien om et af de mere farverige juridiske vildskud begået af en Dansk Kommune.
Rebild Kommune troede nemlig, at de kunne bruge reglerne om lokalplaner til – uden erstatning – at slette en privat servitut, der var tinglyst på naboejendommen, og som forbød virksomhed, der konkurrer med McDonalds.
Det kunne de ikke!
Det er rigtigt, at en kommune – uden erstatning – kan ophæve alle servitutter, der er i strid med en lokalplan, og det gælder også konkurrencebegrænsende servitutter, men der er undtagelser som i denne sag:
- hvor McDonald’s var ”firstmover” og bidrog til at starte området op.
- Hvor McDonald’s havde en køberet, der effektivt kunne have forhindret konkurrence,
- men hvor McDonald’s frafaldt denne køberet til gengæld for en servitut, der skulle opfylde samme formål,
- Hvilket alle – inclusive kommunen – var bekendt med, og
- Hvor servitutten var af meget stor økonomisk værdi for McDonald’s,
- men hvor kommunen alligevel kort tid efter at have godkendt servitutten hjalp køberen af naboejendommen med at få ophævet konkurrencebegrænsningen.
Historien er i korte træk følgende:
Ejendommen Industriparken 4 i Haverslev har siden 1995 været ejet af McDonald’s Restaurants Denmark A/S.
McDonald’s havde en køberet til naboejendommen, Industriparken 6, hvor der i øvrigt også i 1994 (til fordel for McDonald’s) var blevet tinglyst en servitut, som gik ud på, at der ikke måtte drives konkurrerende virksomhed.
Servitutten var dengang blevet godkendt af den tidligere Nørager Kommune.
I 2005 købte Sparekassen Himmerland naboejendommen (altså Industriparken 6), og i den forbindelse opgav McDonald’s sin køberet på betingelse af, at der blev tinglyst en servitut om køberet til et andet areal, og at der samtidig blev tinglyst en ny konkurrencebegrænsende servitut på Industriparken 6.
Den nye servitut forbød opførelse af bygninger til brug for restaurations- og fastfoodsalg eller hermed direkte konkurrerende virksomhed. Ejeren af industrivej 4, altså McDonald’s, var påtaleberettiget. Også denne servitut blev godkendt af den tidligere Nørager Kommune.
Så kom kommunalreformen, og Nørager Kommune blev en del af Rebild kommune. Den nye Rebild Kommune ønskede at udvikle erhvervsområdet i Industriparken, hvor McDonald’s lå, og man vedtog derfor i 2008 en lokalplan – nemlig Lokalplan nr. 208.
I henhold til Lokalplan nr. 208 kunne området anvendes til bl.a. servicevirksomheder, hvormed mentes f.eks. motel/hotel, restaurant, servicestation, kiosk og lign. til betjening af vejtrafikken.
Lokalplanen tillod altså virksomhed, der kunne være i strid med den konkurrencebegrænsende servitut der var tinglyst på Industriparken 6.
Herefter var der to modstridende bestemmelser om Industriparken nr. 6, dels lokalplanen, hvorefter det var muligt at bygge og drive restaurant, og dels servitutten, hvorefter dette var forbudt.
Retsstillingen er som udgangspunkt følgende:
Hvis der er private servitutter på nogle af de ejendomme, der er omfattet af en lokalplan, og hvis disse servitutter forbyder f.eks. bebyggelse eller anvendelse, som ellers er tilladt (forudsat) i lokalplanen, så fortrænges (bortfalder) servitutterne uden erstatning til den påtaleberettigede. Det følger af Planlovens § 18, hvor der står:
”Når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af en lokalplan efter § 30, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser”
Hvis der er tvivl om hvorvidt en konkret servitut er eller ikke er i strid med lokalplanen, så kan kommunen træffe en særskilt bestemmelse om bortfald. Det følger af Planlovens § 15 stk. 2 nr. 16 (nu nr. 21), hvor der står:
”I en lokalplan kan der optages bestemmelser om… ophør af gyldigheden af udtrykkeligt angivne tilstandsservitutter, hvis servituttens opretholdelse vil være i strid med lokalplanens formål, og hvis servitutten ikke vil bortfalde som følge af § 18”
I 2009 fik direktøren for et anpartsselskab øje på ejendommen Industriparken 6. Han så nemlig et til salg-skilt ved motorvejen, og det endte med at anpartsselskabet købte ejendommen af Sparekassen Himmerland.
Det var meningen, at der på Industriparken 6 skulle opføres bl.a. to restauranter, nemlig Sunset Boulevard og Burger King.
McDonald’s kunne ikke forhindre selve salget, for man havde jo opgivet køberetten, men man havde stadig de tinglyste servitutter.
Køberen kendte også godt servitutterne, men var af den opfattelse, at de blev ”fortrængt” af lokalplan 208, så han henvendte sig til Rebild Kommune, som bakkede hans projekt op.
I december 2010 vedtog Rebild Byråd derfor en lokalplan – nemlig lokalplan nr. 246, der bl.a. omfatter Industriparken nr. 2, 4 og 6, og hvor man udtrykkeligt ophævede den konkurrencebegrænsende servitut.
McDonald’s mistede med andre ord (uden erstatning) den servitut, som beskyttede mod konkurrence fra ejendommen Industriparken 6.
McDonald’s klagede over lokalplanen til Natur- og Miljøklagenævnet.
I klagen blev det bl.a. oplyst om baggrunden for servitutten, at det pågældende industriområde ved Haverslev ud til Nordjyske Motorvej for en stor dels vedkommende blev muliggjort ved McDonald’s indsats. Således var McDonald’s en af »pionererne« i området og har båret den økonomiske byrde herved.
McDonald’s bemærkede også i forbindelse med klagen følgende:
”…at intet forhindrer kommunen i at udlægge resten af industriområdet i Haverslev til fastfood. McDonald’s hverken kunne eller ville have indsigelser herimod. Kommunen vælger imidlertid at ophæve en servitut på netop den matrikel, som ligger bedst ud mod motorvejen. Dette rejser spørgsmålet, om kommunen kan gå en anden privat virksomheds ærinde ved lokalplanlægning. Den, der ønsker at etablere en virksomhed, der er uforenelig med servitutten, må være henvist til enten at betale for ophævelse heraf eller etablere sig på en anden grund i området. Kommunens ønske om at tilgodese en anden privat virksomhed på bekostning af McDonald’s er magtfordrejning…”
Natur- og Miljøklagenævnet ophævede kommunens afgørelse, og både Landsretten og Højesteret var enige heri med følgende begrundelse.
- En lokalplans ophævelse af en tilstandsservitut efter planlovens § 15, stk. 2, nr. 16 (nu nr. 21), er en erstatningsfri regulering, medmindre der foreligger ganske særlige omstændigheder, ….
- Det lægges i den forbindelse til grund, at de omhandlede konkurrenceklausuler lyst på matr.nr. 7 cx, (industriparken 6) der er naboejendom til McDonald’s og beliggende direkte ud til en motorvej, udgør en væsentlig økonomisk værdi for McDonald’s.
- Senest i 2006 sikrede McDonald’s sin økonomiske interesse i, at der ikke blev opført konkurrerende virksomhed på naboejendommen, som McDonald’s indtil da havde haft forkøbsret til,…
- Denne deklaration var tiltrådt af kommunen ….
- (og)at det i lyset af tidsperspektivet må formodes, at McDonald’s ville have opretholdt eller udnyttet sin forkøbsret, hvis selskabet havde kunnet påregne, at kommunen få år efter ville søge servitutten ophævet …..i den udtrykkelige hensigt at give adgang til etablering af fastfoodrestauranter.
Kilde UFR2015.902H
Sådan sluttede den sag, men husk også, at hvis du omvendt engang selv overvejer at købe en ejendom, hvor der er nogle gamle konkurrencebegrænsende servitutter, så giv ikke op, men gå i stedet til kommunen og foreslå, at der laves en lokalplan.
Odense 26/10 2023
Hans Haages
Adv (H)
