“Hvor mon den er – den røde tråd?”

Godt advokatarbejde kræver mere end bare jura. Man skal nemlig vogte sig for skrivebordsarbejde, og man skal huske at se tingene med egne øjne. Det kom særligt tydeligt frem i en Byggesag fra 2023, hvor kommunens forvaltning helt havde ”tabt den røde tråd”, men hvor fornuftige kommunalpolitikere fik sat tingene på plads.

I foråret 2023 blev jeg kontaktet af et byggefirma, som havde købt en grund på 1.545 m² i landzone i en mindre landsby et sted i Danmark. Firmaet planlagde at bygge nogle dobbelthuse.

Kommunens erhvervsafdelingen havde allerede i 2018 udstedt landzonetilladelse til den tidligere ejer til udstykning af byggegrunden med henblik på opførelse af boligbyggeri.

I juli 2022 blev der ansøgt om byggetilladelse til 4 dobbelthuse d.v.s. til 8 boliger, og i september 2022 gav kommunen tilladelse til sammenlægning af grunden med et andet matr. nr. ”med henblik på opførelse af 4 stk. dobbelthuse”. Der blev også i den forbindelse givet tilladelse til at etablere en samlet vejadgang til (x)vej.

Den 26. oktober 2022 fremsendte min klient en ansøgning om landzonetilladelse.

Den 3. november 2022 skrev kommunen, at sagen nu blot afventede en landzonetilladelse.

Den 26. januar 2023 ændrede kommunen imidlertid pludselig holdning. Nu var kommunens planafdeling nemlig kommet ind i sagen, og planafdelingen mente, at projektet forudsatte en lokalplan.

I kommuneplanen stod der nemlig:

”Bygninger skal udformes i overensstemmelse med den omgivne bebyggelse og skal ved udformning og indpasning medvirke til at fastholde den eksisterende landsbykarakter. Ved etablering af driftsbygninger ønskes arkitektonisk kvalitet, som tilpasser sig de landskabelige værdier. Tilladelse til nyt byggeri bør ske i overensstemmelse med den omgivende bebyggelse med hensyn til udformningen, skala, arkitektur, materialevalg og placering på grunden i forhold til den omkringliggende bebyggelse og i forhold til landsbygaden. Der bør ikke bygges på værdifulde udsigtspunkter mod det åbne land.”

Det er rigtigt, at kommunen har pligt til at virke for opfyldelse af kommuneplanen jf. planlovens § 12, men det var alligevel overraskende for min klient, at kommunen først på et så sent stadie af sagen pludselig ønskede en lokalplan.

I de følgende måneder forsøgte min klient at få kommunen til at ændre holdning.

Kommunen fik i den forbindelse indhentet en udtalelse fra en advokat, som bl.a. skrev:

”Ejendommen ligger i det hele indenfor landsbyen, således som den er afgrænset af kommuneplanram, og ejendommen er på de fleste sider omkranset af eksisterende landsbybebyggelse. Ud fra luftfotos ser det ud til, at den eksisterende bebyggelse i landsbyen består af enkeltstående boliger samt landbrugsejendomme (stuehuse og enkelte driftsbygninger). Det fremgår også af kommunens afgørelse fra januar 2023, at der ikke findes eksisterende rækkehuse i landsbyen, hvilket jeg lægger til grund i det følgende.” (min fremhævning)

Da min klient endelig opgav at få ændret kommunens holdning, klagede han over afgørelsen, men på det tidspunkt var klagefristen udløbet, og det var på det tidspunkt, jeg kom ind i sagen.

Det måtte forudses, at klagen ville blive afvist, så det var en ufarbar vej, og det viste sig da også senere, at den klage, som min klient selv havde indgivet, faktisk blev afvist på grund af overskridelse af klagefristen.

Planafdelingens argumentation var sådan set rigtig og sammenhængende ud fra et snævert juridisk synspunkt, men der var tre forhold, som absolut ikke var acceptable.

1. Det var indlysende, at både planafdelingen og kommunens advokat hidtil kun havde udført skrivebordsarbejde.
2. Indtil kommunens kovending havde man stillet min klient i udsigt, at projektet kunne gennemføres uden lokalplan, og i tillid hertil havde min klient købt ejendommen og afholdt mange omkostninger.
3. I lokalplanen var det faktisk også forudsat, at der kunne opføres tæt lav bebyggelse.

Hvad gør man så?

Jeg kørte ud og kiggede på forholdene, og det viste sig at forholdene var meget anderledes end man skulle tro ud fra (kommune) advokatens beskrivelse. Klientens ejendom var ikke omkranset af (bevaringsværdig) ”landsbybebyggelse”.

Der var tale om en langstrakt landsby uden nogen markant gammel bykerne. Byen havde ikke noget ensartet præg. Der var bygninger fra alle tidsaldre og med vidt forskellige arkitektonisk udtryk og med vidt forskellig anvendelse. Klientens byggegrund var umiddelbar nabo til to meget forskellige ejendomme. Dels en moderne etplansvilla i en stil som lignede det, klienten ønskede at bygge og dels en smuk ældre firelænget gård.

Der var i det hele taget ikke nogen rød tråd, som man kunne henholde sig til.

Vi bestilte derfor en fotokollage af den eksisterende bebyggelse hos klientens landinspektør.

Denne sendte vi til forvaltningen og politikerne, og vi fastholdt samtidig:

• At kommuneplanen ikke var tilstrækkelig præcis til at hindre de ønskede byggeri.
  • Bl. a. fordi der i.h.t. kommuneplanen faktisk også var åbnet mulighed for bl.a. tæt lav boligbebyggelse. og min klients byggeri var jo netop tæt lav boligbebyggelse.
• at kommunen reelt havde givet tilsagn om, at sagen kunne behandles uden ny lokalplan, og at et sådant tilsagn ikke uden videre kan tilbagekaldes,
• at der slet ikke var nogen rød tråd at bevare.

Det endte da heldigvis også med, at fornuftige politikere traf beslutning om, at byggesagen kunne behandles uden, at det var nødvendigt med en ny lokalplan.

Heraf kan man lære to ting:

1. Husk at se tingene med egne øjne
2. Vogt dig for skrivebordsarbejde.

Odense 15-05-2024

Hans Haages

Adv. (H)